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遏制借公積金炒房需對信息管理系統化設計

2018-07-24 09:56來源:每日經濟新聞

近日,廣州住房公積金管理中心發布了廣東省住建廳、公安廳、財政廳、中國人民銀行廣州分行等四個部門轉發的《關于開展治理違規提取住房公積金工作的通知》。該通知對未來公積金提取哪些要予以支持、哪些要加強管理,作出了明確的規定。

  梳理上述通知,明確表示要支持的有兩類:即優先支持提取公積金支付房租;重點支持提取公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房。明確要叫停的有三類炒房投機行為:一是一人多次離婚買房、多人買賣一套房的;二是非戶籍地也非繳存地的異地購房、非配偶或非直系親屬共同購房;三是選擇通過離職直接提取,而非通過異地轉移接續平臺提取。

  之所以出臺上述通知,背景是5月初住建部在對各地市場巡查中發現了一些新問題,即一些機構和個人通過偽造證明材料、虛構住房消費行為等手段,違規提取公積金,有的甚至形成“騙提”、套取公積金“黑色產業鏈”,擾亂了公積金管理秩序,削弱了公積金的互助性和保障性。

  圖片來源:視覺中國

  過去,由于一部分中低收入者難以借助公積金獲得住房貸款,于是違規提取公積金的現象比較多,但類似用公積金投資炒房的現象還是比較少。一方面,根據剛剛發布的《全國住房公積金2017年年度報告》,2017年全國住房公積金人均繳存額1.36萬元,相比動輒超過百萬元的商品房來說,公積金顯得有些杯水車薪;另一方面,炒房群體多數為中高收入者,消費貸、抵押貸等融資渠道多樣化,相比之下公積金提取手續更為繁雜。

  那么監管部門為何此次明確提出要打擊違規提取公積金炒房呢?

  這是因為,監管部門在對各大城市市場秩序調研中發現,在各種限制性措施的布局下,重點城市炒房的成本、門檻和難度都很高了。隨著三四線城市房價上漲,投資需求已經外溢到了這些城市。

  根據西南財經大學中國家庭金融研究中心的調研,三線城市銷售的住房為非本市常住居民購房比例,從2013年的11.2%大幅上升至2017年的21.2%。從平均占比來看,2013~2017年,一線城市銷售的住房中僅有0.5%為非本市常住居民購買,二線城市這一比例是9.3%,三線城市則高達15%。由此可見,近年來投資需求轉向了三四線城市。

  近幾個月發布的數據顯示,70個大中城市,房價漲幅靠前的多數是三四線城市,顯示大城市投資需求明顯外溢和擴散。而且,三四線樓市體量較小、房價較低,一定量的資金便可以將一個片區的房價炒高。

  但與此同時,三四線城市貸款融資相對而言并沒有那么便利,特別是對外來投資客更是如此。在這種情況下,2015年以來被鼓勵的“返鄉置業”、公積金異地轉移接續等,開始逐漸異化為套取公積金和投資炒房的機會。

  調查發現,部分人利用虛假購房合同、虛假購房發票等,以在戶口所在地外的地區異地購房為由,騙取住房公積金。另外,有的城市離職可隨即提取公積金,也被違規套取。

  據調研,目前各地離職公積金提取政策并不一致,有一些城市離職提取政策寬松。于是,中介機構協助繳存者在購房目的地開立公積金賬戶,公積金實現異地轉移后,立即申請離職提取。這種行為實際上是“鉆地區間政策空子”,采用“迂回路線”協助繳存者套取公積金,并收取一定“中介費”。繳存者則通過離職提取,在輕松套現的同時,還將資金順利轉移至投資炒房目的地。

  正是在這樣的背景下,廣州市對公積金提取的新政明確提出,繳存職工與單位解除勞動關系,應先辦理個人賬戶封存。封存期間,異地開立公積金賬戶并穩定繳存半年以上的,才辦理異地轉移接續手續。

  同時,通知還提出要建立跨地協查機制。具體來說,就是各地公積金管理中心要加強協同,建立防范違規提取公積金的跨地協查機制;審核提取業務時,需核查申請人異地房產交易、不動產登記、戶籍等相關信息,要商請信息產生地公積金管理中心向相關信息管理部門代為核查,確保真實的異地自住購房。

  通知還提出,要建立商業銀行“前臺受理審核、后臺重點復核、內審部門稽核”三道防線、做實審查,并借助失信聯合懲戒、記入終生跟蹤的信用記錄,甚至將偽造假證明材料者移交公安等威懾力度較大的方式,打擊違規利用公積金炒作三四線樓市。

  2017年以來,廣東省房價漲幅最大的并非是廣州、深圳等一線城市,而是外圍的佛山、中山、東莞和清遠等城市。

  根據中國房價行情系統提供的數據,2017年廣東省房價漲幅TOP5城市分別是清遠(65%)、佛山(38.3%)、中山(36.4%)、廣州(33.5%)、揭陽(27.9%)。2018年上半年,廣東省內房價上漲最快的城市是中山、肇慶等城市。

  顯然,在高壓調控政策下,廣州和深圳等省內熱點城市的購房需求,部分轉移到了外圍。在融資收緊的情況下,套利異地轉移接續平臺,將公積金轉移到這些城市,再借助中介辦理離職提取,既能獲得購房資格,又套現了低成本的公積金。

  今年以來,三四線城市房價明顯上漲,投資炒作的因素不可忽視,這與中央“房住不炒”的要求完全背離。近期,國家七部委啟動了持續半年、覆蓋全國30個城市(包含三四線城市)的史上最大力度的房地產市場秩序整頓。在金融層面,打擊資金違規流入樓市是應有之意。

  “房住不炒”,意在打擊投機炒作的同時,夯實和助推自住需求,以“低(利率)存低(利率)貸、互助合作”為原則,公積金是貫徹“房住不炒”的載體。若公積金成為炒房的工具,則完全背離了這一初衷。

  因此,除了廣州外,近期湖北、杭州等地,均發布了落實四部委文件的措施。另外,此次四部委新政及廣州等地的落實文件中,除打擊投機炒作外,還建立了公安、住建、人力資源社會保障、民政、不動產登記、人民銀行分支等部門的信息共享機制,這就為構建公積金余缺調劑機制、推進異地流轉,支持返鄉創業和置業、自住需求打下基礎。

  上周廣州發文后,市場反響很大,有一部分傳聞甚至以訛傳訛稱“廣州叫停公積金異地購房提取”。事實上,正常地通過全國轉移接續平臺的異地購房提取,渠道一直是順暢的。而加大對非繳存地、非戶籍地的審查,其目的也正是為了確保自住購房需求。(作者為深圳市房地產研究中心研究員)


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